¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en la República Dominicana? Leyes, proceso y costos de cierre explicados.

La respuesta corta: Sí, los extranjeros pueden comprar y poseer bienes inmuebles en la República Dominicana con los mismos derechos que los ciudadanos dominicanos. No se requieren permisos especiales, ni socios locales, ni restricciones en cuanto al tipo de propiedad, ni límites en cuanto al tiempo que se puede conservar o cómo se puede vender. Es una de las jurisdicciones inmobiliarias más favorables para los extranjeros en el Caribe.

La respuesta más extensa —y la que importa antes de firmar nada— es que el marco legal de la República Dominicana, si bien es claro, tiene procedimientos específicos. Esta guía explica cómo funciona la propiedad extranjera, cómo es el proceso de compra paso a paso y qué necesita saber para protegerse.

El marco legal: dos leyes que debes conocer.

La legislación dominicana sobre bienes raíces para compradores extranjeros se basa en dos piezas de ley:

Ley 16-95 (Ley de Inversión Extranjera)

Promulgada en 1995, la Ley 16-95 otorga explícitamente a los extranjeros y a las empresas de propiedad extranjera los mismos derechos que a los dominicanos para invertir y poseer bienes inmuebles. Eliminó casi todas las restricciones históricas a la propiedad extranjera que existían en leyes anteriores. En la práctica, esto significa:

• Como extranjero, puedes comprar la propiedad a tu nombre.
• Puedes comprar a través de una corporación extranjera.
• Puedes comprar a través de una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) dominicana.
• No necesitas residencia, ciudadanía ni pareja local.
• Usted posee la plena propiedad del terreno; no tiene un contrato de arrendamiento.

Ley de Registro de la Propiedad 108-05

Aprobada en 2005, la Ley 108-05 modernizó el sistema de títulos dominicano. Antes de la 108-05, el país operaba bajo la Ley de Registro de Tierras de 1947 (Ley 1542), y los registros más antiguos podían ser inconsistentes. La Ley 108-05 modernizó el sistema de registro Torrens y el Certificado de Título — un certificado emitido por el gobierno que registra la propiedad y cualquier gravamen, hipoteca o anotación sobre un inmueble.

El resultado: al comprar una propiedad correctamente hoy, usted recibe un título de propiedad con garantía estatal. El título es su protección. Las propiedades más antiguas aún pueden estar en transición entre los sistemas anteriores y posteriores a 2005, razón por la cual la debida diligencia es importante.

El proceso de compra para compradores extranjeros

Desde Promesa hasta el cierre, el proceso suele durar entre 30 y 60 días; el nuevo título se emite entre 6 y 12 semanas después del cierre. Las fases:

1. Elija a su abogado

Esta es su primera y más importante decisión. Necesita un abogado dominicano. independiente del vendedor y del agente inmobiliario que publica el anuncio. — alguien cuyo único cliente sea usted. La mayoría de los bufetes de abogados con experiencia en compradores extranjeros cobran honorarios que varían según el bufete y la transacción; contáctenos para obtener cifras actualizadas y recomendaciones de abogados.

El trabajo del abogado consiste en verificar el título de propiedad, redactar y revisar los contratos, administrar el depósito en garantía, asistir al cierre y registrar la propiedad. En este caso, lo más barato no siempre es lo mejor. Si no tiene abogado, podemos recomendarle a aquellos con quienes hemos trabajado en numerosas transacciones.

2. Firmar la Promesa de Venta

Una vez que usted y el vendedor estén de acuerdo en el precio y los términos, su abogado redactará el contrato. Promesa de Venta. Este es un contrato bilateral vinculante que:

• Identifica la propiedad por su número de título (Designación Catastral)
• Indica el precio de compra y la moneda.
• Enumera lo que está incluido (muebles, vehículos, membresías de clubes, obras de arte).
• Establece la fecha de cierre y el plazo límite
• Establece el depósito y dónde se mantiene en custodia.
• Describe las sanciones en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.

El depósito 10% es un procedimiento estándar que se abona en la cuenta de depósito en garantía de su abogado, nunca directamente al vendedor.

3. Diligencia debida

Las 2 a 4 semanas entre el Promesa de Venta y el cierre final es donde su abogado realiza el trabajo que lo protege. La lista de verificación:

• Tira de la corriente Certificado de Título y verificar que el vendedor sea el propietario registrado.
• Busque gravámenes, hipotecas, anotaciones judiciales o embargos sobre la propiedad.
• Confirme que el impuesto predial (IPI) esté pagado al día.
• Confirme que las cuotas de la asociación de propietarios/complejo turístico estén al día.
• Verifique que los límites coincidan con los registrados. Deslinde (Plano del terreno levantado)
• Verifique si existen deudas pendientes de servicios públicos.
• Confirme que no existen demandas pendientes que afecten al título.
• Verificar que el vendedor tenga capacidad legal para vender (estado civil, situación jurídica, sucesión testamentaria).

Si surge algún problema, su abogado negociará una solución o usted se marchará con la devolución de su depósito. Promesa de Venta debería contener el lenguaje que lo permita.

4. Formalización de la escritura definitiva

El Contrato de Venta Definitivo está firmado frente a un dominicano Notario Público. Ambas partes (o sus representantes mediante poder notarial) firman, el notario autentica, el saldo se transfiere a una cuenta de depósito en garantía y se entrega al vendedor, y usted recibe las llaves.

Muchos compradores extranjeros cierran la operación a distancia otorgando un poder notarial a su abogado dominicano. El proceso es sencillo: un notario o servicio de apostilla de su país de origen autentica el poder notarial y su abogado lo firma en su nombre.

5. Registro y nuevo título

A los pocos días del cierre, su abogado presenta la escritura firmada y los documentos de respaldo ante la Registro de Títulos. El impuesto de transferencia 3% debe pagarse antes del registro. De seis a doce semanas después, el registro emite su propio Certificado de Título en tu nombre.

Su propiedad se vuelve exigible frente a terceros una vez que la transferencia se registra en el Registro de Títulos, razón por la cual el registro, no la firma, es la meta final.

¿Cuánto cuesta realmente el cierre de una operación?

Plan para el impuesto de transferencia 3% más los gastos legales, notariales y de registro. Además del precio en sí, contáctenos para obtener un presupuesto para una propiedad específica. El desglose:

• Impuesto de transferencia (Impuesto de Transferencia): 3% del mayor entre el precio del contrato o la tasación DGII, pagadero dentro de los seis meses siguientes a la escritura y antes de que se pueda volver a registrar el título.
• Honorarios de abogados: Varían según la empresa; contáctenos para obtener las cifras actuales.
• Honorarios notariales: Varían según el notario.
• Registro y sellos: fijado por el Registro de Títulos.
• Seguro de título (opcional pero recomendado): una prima única cotizada por la aseguradora. Tanto First American Title como Stewart Title emiten pólizas para propiedades en la República Dominicana.
• Actualizaciones de levantamientos topográficos o de límites (si fuera necesario): variable.
• Costes de transferencia bancaria y cambio de divisas: pequeño pero real.

Si la propiedad está dentro de una comunidad privada como Casa de Campo®, también suele haber una Tarifa de transferencia única de la asociación de propietarios cobrado por la comunidad, aparte del impuesto gubernamental sobre las transferencias.

Seguro de título: ¿Por qué vale la pena considerarlo?

Los títulos de propiedad registrados en Estados Unidos son fiables cuando un abogado competente los verifica correctamente, pero no son infalibles. El sistema anterior a 2005 presentaba anomalías ocasionales que pueden reaparecer. El seguro de título, emitido en dólares estadounidenses por aseguradoras con sede en EE. UU., ofrece una póliza con prima única que lo protege contra cualquier defecto en el título que no se descubra al momento del cierre.

Para quienes compran una propiedad por primera vez en República Dominicana, casi siempre vale la pena la inversión. Para compradores experimentados que adquieren varias propiedades o trabajan con abogados con amplia trayectoria en la comunidad, la decisión depende de su criterio.

Por qué nunca deberías usar el abogado del vendedor.

Este es el error más común y evitable que cometen los compradores extranjeros. El abogado del vendedor tiene un deber fiduciario para con este. No puede representarlo también a usted. El conflicto de intereses es estructural, no personal; incluso un abogado honesto no puede ejercer la debida diligencia de forma agresiva contra su propio cliente.

Contrata a un abogado independiente. Es el seguro más económico que jamás comprarás para una transacción inmobiliaria.

Errores comunes que encuentran los compradores extranjeros

1. Transferir fondos antes de la firma de la escritura. Los fondos deben permanecer en la cuenta de depósito en garantía de su abogado hasta que la escritura esté ante el notario. Nunca transfiera dinero directamente al vendedor o al agente inmobiliario antes del cierre de la transacción.
2. Omitiendo la búsqueda por título. "La frase "El vendedor es amigo de un amigo" no sustituye la consulta del registro. Siempre verifique el título de propiedad.
3. Partiendo de la base de que las declaraciones verbales son vinculantes. Todo lo que no esté escrito Promesa de Venta y la escritura final no tiene fuerza legal. Si el vendedor promete dejar los muebles, debe constar por escrito.
4. Subestimar los costos de cierre. Presupuesta el impuesto de transferencia 3% más los gastos legales, notariales y de registro, no solo el precio.
5. Ignorando el deslinde. En ocasiones, las propiedades antiguas presentan discrepancias en los límites entre el título de propiedad y la propiedad física. Verifique esto antes del cierre.

Residencia por inversión

La República Dominicana ofrece una programa de residencia acelerado Para los inversionistas extranjeros bajo la Ley de Migración 285-04 y el Reglamento 631-11, los bienes raíces cuentan para la inversión. Los umbrales:

• Compre una propiedad valorada en US$200.000 o más → elegible para la residencia permanente
• Mantenga la inversión y conserve la residencia → los inversionistas certificados por ProDominicana pueden solicitar la naturalización después de seis meses (Ley 1683); la vía estándar es de dos años.

Migración tramita un expediente completo en aproximadamente 45 días hábiles después del examen médico; el plazo de seis meses para la naturalización exige residencia continua en el país. Muchos compradores internacionales de Casa de Campo® buscan la residencia por la flexibilidad fiscal, el acceso a servicios bancarios y la facilidad para entrar y salir del país. Vender la propiedad que cumple con los requisitos antes de la renovación de la residencia puede afectar la elegibilidad para dicha renovación, por lo que se recomienda planificar cualquier venta con su abogado.

¿Deberías comprar a tu nombre o a través de una empresa?

Ambas opciones son comunes. No existe una respuesta universalmente correcta. La decisión suele depender de la planificación patrimonial, el tratamiento fiscal en el país de residencia y las preferencias de protección de activos.

• Nombre personal: La opción más sencilla y económica. Las transferencias de patrimonio se realizan a través del proceso sucesorio dominicano (que puede ser lento sin planificación).
• Empresa extranjera (LLC, etc.): Los compradores estadounidenses suelen utilizar este tipo de estructura por motivos de responsabilidad civil y planificación patrimonial. Al ser una entidad preexistente, requiere menos trámites de constitución.
• Dominican SRL: Es común entre los compradores que planean realizar múltiples inversiones en la República Dominicana, desean una separación clara o quieren aprovechar ciertas estructuras fiscales dominicanas.

Antes de tomar una decisión, consulte con su abogado y con un asesor fiscal en su país de residencia. La estructura óptima depende de factores específicos de su jurisdicción.

Cómo empezar

Si está considerando seriamente comprar una propiedad en la República Dominicana, ya sea en Casa de Campo® o en cualquier otro lugar, el primer paso práctico es hablar con un agente inmobiliario que lo represente a usted, no al vendedor ni al promotor.

Caribbean Paradise Homes trabaja en Casa de Campo® desde 2003. Programa una conversación o correo electrónico info@caribbeanparadisehomes.com Analizaremos su situación, le recomendaremos abogados y elaboraremos un cronograma realista.

Preguntas frecuentes

¿Necesito ser ciudadano estadounidense, canadiense o de la UE para comprar una propiedad en la República Dominicana?

No. Los ciudadanos de cualquier país pueden comprar propiedades en la República Dominicana con los mismos derechos. La Ley 16-95 no discrimina por nacionalidad.

¿Necesito la residencia dominicana para comprar?

No. No se requiere residencia para ser propietario de una vivienda. Muchos compradores internacionales poseen propiedades en la República Dominicana durante años antes de solicitar la residencia, y muchos nunca la solicitan.

¿Cuánto tiempo dura el proceso de compra?

Desde la aceptación de la oferta hasta el cierre, Lo típico es de 30 a 60 días.. Usted toma posesión en el momento del cierre; el título registrado a su nombre llega entre 6 y 12 semanas después del cierre.

¿Qué ocurre si no puedo viajar a la República Dominicana para cerrar el trato?

Puede formalizar la compraventa a distancia otorgando un poder notarial a su abogado dominicano. El poder notarial debe ser autenticado por un notario o mediante un servicio de apostilla en su país de origen y reconocido en la República Dominicana.

¿Debo pagar impuestos anuales sobre la propiedad como propietario extranjero?

Sí, el IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario), evaluado en 1% por año sobre la porción del valor registrado por encima del umbral de exención: RD$10,695,494 para 2026 (ajustado anualmente por inflación). Por debajo del umbral, no se adeuda ningún IPI.

¿Qué sucede con mi propiedad si muero siendo el propietario?

Se aplica la ley sucesoria dominicana. Si ha planificado la transferencia (testamento, empresa extranjera, fideicomiso, usufructo vitalicio), puede ser sencilla. Si no la ha planificado, puede tardar entre 12 y 24 meses y requerir la intervención judicial. Esta es una de las razones más importantes para consultar con abogados tanto dominicanos como de su país de origen antes de formalizar la transferencia.

Fuentes: Ley de Inversiones Extranjeras 16-95 · Ley de Registro de Bienes Raíces 108-05 · Guía DGII 18 — Impuesto sobre transferencias · DGII — Umbral del IPI 2026 · DGM — residencia para inversores · Ley de Naturalización de 1683 · seguro de título. Para conocer las tarifas y costos específicos de su compra, contáctenos. Última verificación: octubre de 2026 por Caribbean Paradise Homes. Información general, no asesoramiento legal ni fiscal; consulte su situación con un abogado dominicano.

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Caribbean Paradise Homes es una agencia inmobiliaria especializada en Casa de Campo®, La Romana. Para más información, contáctenos en info@caribbeanparadisehomes.com.

¿Puedo comprar a través de una empresa en lugar de hacerlo a mi propio nombre?

Sí. Puede comprar a su nombre, a través de una empresa extranjera o mediante una sociedad de responsabilidad limitada dominicana (SRL), con los mismos derechos que los dominicanos. La estructura adecuada depende de la planificación patrimonial, los impuestos en su país de origen y la protección de activos, por lo que le conviene consultar con su abogado y un asesor fiscal en su país. (Fuente: Ley de Inversiones Extranjeras 16-95).

¿Cómo se calcula el impuesto de transferencia?

Se trata de 3% del mayor valor entre el precio del contrato y la tasación de DGII, y debe pagarse antes de que el título pueda volver a registrarse a su nombre. (Fuente: Guía DGII 18).