La República Dominicana no impone restricciones a la propiedad extranjera de bienes inmuebles. Un no residente puede poseer una villa Casa de Campo® a su nombre personal con la misma facilidad que un ciudadano dominicano. Pero la cómo La titularidad —el instrumento legal que figura en el Certificado de Título— determina resultados que no se pueden revertir posteriormente sin pagar el impuesto de transferencia por segunda vez.
Las cuatro opciones prácticas para un comprador extranjero son: nombre personal, una SRL dominicana, una SA dominicana o un fideicomiso conforme a la Ley 189-11. Cada una conlleva una situación diferente en cuanto a responsabilidad, sucesión, impuestos y costos recurrentes.
La opción más económica al momento del cierre. Expone la villa a la sucesión forzosa dominicana y no ofrece protección contra responsabilidad civil. Es adecuada para propiedades más pequeñas y compradores que se acogen a la exención del impuesto de transferencia de primera propiedad según la Ley 171-07. La mayoría de los compradores experimentados la descartan una vez que comprenden la sucesión y la responsabilidad legal.
Coste de instalación y anual asequible: contáctenos para conocer las cifras actuales. Protección real contra responsabilidad civil, evita la sucesión forzosa sobre el inmueble, transferencia mediante venta de acciones en lugar de escritura. El equivalente en República Dominicana a una sociedad de responsabilidad limitada según la Ley 479-08. La estructura más común para compradores extranjeros en Casa de Campo®.
Más formalidad que una SRL: capital mínimo legal de RD$30.000.000 (aproximadamente US$495.000), consejo de administración, gobierno corporativo más estricto. Relevante para estructuras que poseen múltiples propiedades, múltiples clases de inversores o que se preparan para futuras operaciones en los mercados de capitales. Casi siempre excesivo para una sola villa.
Fideicomiso dominicano bajo la Ley 189-11, administrado por una institución fiduciaria autorizada. Las tarifas anuales varían según el fiduciario; contáctenos para obtener las cifras actuales. Es el vehículo idóneo para patrimonios de alto valor, estructuras multipropiedad, cláusulas de protección de activos del Artículo 9 o control sucesorio tipo fideicomiso que va más allá de lo que puede ofrecer un testamento o una transferencia de acciones.
El Código Civil de la República Dominicana divide cada patrimonio en legítima (reservado para herederos forzosos) y el cuota disponible (de libre disposición). En el caso de bienes inmuebles a nombre de una persona, se aplica la ley dominicana independientemente del domicilio del propietario o de cualquier testamento extranjero. La excepción es estructural: se modifica lo que se incluye en la herencia, pasando de bienes inmuebles a acciones muebles.
El Código Civil de la República Dominicana considera que los bienes inmuebles ubicados en la República Dominicana se rigen por la ley dominicana en materia de sucesión (lex situs), independientemente del domicilio del propietario. Un testamento extranjero que deje la villa a cualquier persona que no sean los herederos forzosos no es ejecutable sobre el inmueble dominicano.
Los niños son los principales herederos forzosos. legítima Aumenta con el número de hijos: aproximadamente la mitad si hay un hijo, dos tercios si hay dos y tres cuartos si hay tres o más. Dado que el artículo 767 del Código Civil quedó sin efecto en mayo de 2025 (sentencia del Tribunal Constitucional TC/0267/23), el cónyuge supérstite también es reconocido como sucesor; el alcance de la porción reservada al cónyuge aún no está definido.
La tenencia a través de una SRL o fideicomiso convierte lo que entra en el patrimonio desde bienes inmuebles dominicanos a acciones de una empresa dominicana o interés beneficiario en un fideicomiso dominicano — ambos son bienes muebles según las normas de conflicto de leyes de la República Dominicana y siguen el domicilio del difunto para la sucesión.
La estructura dominicana es solo una parte del panorama. La otra parte radica en cómo su país de origen grava el mismo sistema, y la respuesta varía considerablemente según el pasaporte. Una estructura que funciona a la perfección desde la perspectiva dominicana puede fracasar desde la perspectiva del país de origen. Es necesario diseñar ambas partes en conjunto.
Una SRL dominicana es una corporación extranjera. Si personas estadounidenses poseen más de 50%, se trata de una Corporación Extranjera Controlada. Las personas estadounidenses que poseen 10% o más presentan el Formulario 5471 anualmente (US$ conlleva una multa de 10 000 USD al año por no presentarlo). Los ingresos por alquiler que superen el umbral pasivo pueden dar lugar al tratamiento de PFIC. Es probable que se requieran informes FBAR y FATCA. Diseñe su estrategia con un asesor fiscal estadounidense especializado en impuestos transfronterizos desde el principio.
Las normas sobre filiales extranjeras controladas (CFC, por sus siglas en inglés) son menos estrictas que las normas estadounidenses, pero conceptualmente similares. Se requiere la presentación del formulario T1135 para propiedades extranjeras específicas con un valor superior a 100 000 CAD (una villa alquilada o utilizada para obtener ingresos generalmente supera este umbral; se excluyen las propiedades utilizadas principalmente para uso personal). Los residentes canadienses también están sujetos a las normas de disposición presunta en caso de fallecimiento; la estructura dominicana debe evaluarse a la luz de dichas normas, no de forma aislada.
El tratamiento varía drásticamente según el Estado miembro. Alemania, Francia, Italia y España aplican sus propias normas sobre sociedades controladas extranjeras (CFC) y pueden considerar transparente a una SRL dominicana controlada. El Reglamento Bruselas IV (Reglamento 650/2012) permite a un testador de la UE elegir la ley sucesoria de nacionalidad, que puede interactuar con la República Dominicana. lex situs de maneras que requieren una planificación cuidadosa. Algunas jurisdicciones de la UE imponen un impuesto sobre el patrimonio neto mundial.
El proceso de cierre en República Dominicana consta de cinco etapas. Presupuesta el impuesto de transferencia 3% más los honorarios legales, notariales y de registro; contáctanos para obtener un presupuesto específico para tu propiedad. Un beneficiario de la Ley 171-07 (pensionado o rentista) que compra su primera propiedad a nombre propio evita el impuesto de transferencia 3%, que representa el mayor gasto.
Contrato vinculante de promesa de compraventa firmado por comprador y vendedor. Generalmente incluye un depósito 10% y fija el precio, la fecha de cierre y cualquier condición, como financiación, verificación de título y período de diligencia debida. Tanto el depósito en garantía como la garantía sobre la propiedad se aplican a partir de esta firma.
Su abogado obtiene el Certificado de Título del Registro de Títulos competente y confirma la titularidad, los gravámenes, las servidumbres, el estado de propiedad (IPI) y cualquier litigio pendiente. La República Dominicana utiliza un sistema de títulos tipo Torrens: el Certificado de Título está garantizado por el estado y es vinculante.
La escritura definitiva de compraventa, redactada por el abogado y firmada ante un notario público dominicano. El notario verifica la identidad, da fe de las firmas y certifica el documento. La posesión se transfiere con esta firma.
El proceso de cierre en República Dominicana consta de cinco etapas. Presupuesta el impuesto de transferencia 3% más los honorarios legales, notariales y de registro; contáctanos para obtener un presupuesto específico para tu propiedad. Un beneficiario de la Ley 171-07 (pensionado o rentista) que compra su primera propiedad a nombre propio evita el impuesto de transferencia 3%, que representa el mayor gasto.
El comprador abona el impuesto de transmisiones patrimoniales (3%) (sobre el importe mayor entre el precio del contrato y la tasación de la DGII) a la DGII en un plazo de seis meses desde la firma del Acta de Venta. El Acta, junto con el comprobante de pago del impuesto, se presenta en el Registro de Títulos, que expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador (o de la SRL/SA/fideicomiso). La expedición suele tardar entre dos y seis semanas.
La SRL debe existir antes de la firma del Acta de Venta, un proceso que dura de tres a cinco semanas y se lleva a cabo en paralelo con la debida diligencia del título. Los fondos se depositan en una cuenta bancaria dominicana a nombre de la SRL (no del particular), y el Acta designa a la SRL como compradora. Si se realiza correctamente, la SRL figura en el Certificado desde el primer día, sin necesidad de una segunda transferencia ni de pagar impuestos por ella.
No. Las personas físicas y jurídicas extranjeras tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos dominicanos. No existen restricciones de nacionalidad, ni exclusiones por zonas para extranjeros en complejos turísticos privados, ni requisitos de residencia.
Sí, pero tiene un coste. Transferir la propiedad de nombre personal a una SRL después del cierre de la operación genera un segundo impuesto de transferencia 3% sobre el valor tasado en el momento de la transferencia, además de nuevos gastos de cierre. La opción más sencilla es elegir la estructura jurídica antes de firmar el Acta de Venta.
De tres a cinco semanas desde la instrucción hasta la obtención del RNC (número de identificación fiscal) y el certificado de la Cámara de Comercio, suponiendo que todos los documentos del fundador (copias del pasaporte, muestras de firmas, comprobante de domicilio) lleguen a tiempo.
Sí. La exención del impuesto de transferencia de primera propiedad de la Ley 171-07 se otorga al inversionista individual, no a una entidad. Comprar a través de una SRL implica pagar el impuesto de transferencia 3% completo al momento del cierre. Muchos compradores que superan el US$1M aún prefieren la SRL porque la responsabilidad a largo plazo, la sucesión y los beneficios de reventa compensan el pago único del 3%; para los compradores cercanos al umbral de US$200K, el cálculo de la exención a veces favorece el nombre personal.
Solo si la villa se posee mediante una estructura que la convierte en bien mueble según las normas dominicanas de derecho internacional privado —generalmente una SRL, una SA o un fideicomiso—. Una villa a nombre de una persona física se rige por las normas dominicanas de sucesión forzosa, independientemente de cualquier testamento extranjero.
Para la propiedad de una SRL, sí, la SRL debe tener una cuenta operativa en la República Dominicana. Para la propiedad a nombre de una persona física, una cuenta dominicana es conveniente, pero no estrictamente necesaria si se puede documentar el rastro de las transferencias de fondos para la compra.
Aunque no es obligatorio desde el punto de vista técnico, resulta esencial para la operación. La búsqueda de títulos, la constitución de la estructura, el pago de impuestos y la inscripción en el registro se realizan a través de un abogado dominicano colegiado. Comprar sin uno representa un riesgo evitable que ningún comprador de Casa de Campo® debería asumir.
Existen dos opciones. La primera consiste en vender la propiedad de la SRL al comprador a título personal, mediante un Acta de Venta ordinaria y el impuesto de transmisiones patrimoniales 3% habitual. La segunda opción consiste en vender la propia SRL (las acciones), manteniendo la propiedad en su interior; el comprador se incorpora a la entidad. Esta segunda opción está siendo objeto de un escrutinio cada vez mayor por parte de las autoridades fiscales de la República Dominicana y requiere asesoramiento legal actualizado.
La información de esta página es una guía resumida recopilada a partir de la legislación dominicana de dominio público: el Código Civil, la Ley General de Sociedades (479-08), la Ley de Fideicomisos (189-11), la Ley 171-07 y la práctica actual del Registro de Títulos y la DGII. Esto no constituye asesoramiento legal y no debe considerarse como tal. Las leyes dominicanas en materia corporativa, sucesoria, tributaria e inmobiliaria están sujetas a cambios; las circunstancias individuales varían sustancialmente; y la estructura adecuada para cada comprador depende de hechos que una agencia no está cualificada para evaluar.
Dos profesionales que deberías contratar antes de elegir una estructura:
Abogado corporativo e inmobiliario dominicano admitido en la República Dominicana para diseñar y formar la estructura (SRL, SA o fideicomiso), gestionar el registro CEI-RD cuando se trate del estatus de la Ley 171-07, y llevar a cabo el cierre a través del Notario, DGII y Registro de Títulos.
Un asesor fiscal transfronterizo del país de origen que se especializa en tributación internacional, para evaluar cómo una entidad dominicana interactúa con su situación fiscal en su país de origen: exposición a CFC, PFIC y FBAR/FATCA para compradores estadounidenses; exposición a CFA y T1135 para compradores canadienses; interacción de CFC y Bruselas IV para compradores europeos.
Fuentes: Guía DGII 18 — Impuesto sobre transferencias · Ley 171-07 · Tribunal Constitucional TC/0267/23 · Ley General de Sociedades 479-08 (modificada por la Ley 31-11) · Ley de Fideicomisos 189-11 · Formulario 5471 del IRS · Formulario T1135 de la CRA. Para conocer las tarifas y costos específicos de su compra, contáctenos. Última verificación: octubre de 2026 por Caribbean Paradise Homes. Información general, no asesoramiento legal ni fiscal; consulte su situación con un abogado dominicano.
Antes de firmar la Promesa de Venta, le dedicaremos media hora a analizar la estructura de la propiedad. Le explicaremos las ventajas y desventajas según su situación particular (una sola villa o una cartera de propiedades, pasaporte estadounidense, europeo o canadiense, objetivo de residencia o inversión pura) y le presentaremos a un abogado dominicano que podrá constituir la entidad a tiempo para el cierre.
Sea cual sea la estructura que elija, le ayudamos a comprar la villa que hay detrás, le asistimos en todo lo que pueda necesitar y, a través de nuestra agencia de alquiler de villas, su vivienda puede generar ingresos por alquiler desde el primer día.
Una guía independiente para compradores de bienes raíces en Casa de Campo®. Gestionada por Caribbean Paradise Homes, presente en el complejo desde 2003 y lista para ayudarle a encontrar y comprar su hogar aquí.
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