Estructura de titularidad y propiedad
La forma en que se ostenta la titularidad es una decisión que se toma una sola vez.
La República Dominicana no impone restricciones a la propiedad extranjera de bienes inmuebles. Un no residente puede poseer una villa Casa de Campo® a su nombre personal con la misma facilidad que un ciudadano dominicano. Pero la cómo La titularidad —el instrumento legal que figura en el Certificado de Título— determina resultados que no se pueden revertir posteriormente sin pagar el impuesto de transferencia por segunda vez.
Las cuatro opciones prácticas para un comprador extranjero son: nombre personal, una SRL dominicana, una SA dominicana o un fideicomiso conforme a la Ley 189-11. Cada una conlleva una situación diferente en cuanto a responsabilidad, sucesión, impuestos y costos recurrentes.
Nombre personal
La opción más económica al momento del cierre. Expone la villa a la sucesión forzosa dominicana y no ofrece protección contra responsabilidad civil. Es adecuada para propiedades más pequeñas y compradores que se acogen a la exención del impuesto de transferencia de primera propiedad según la Ley 171-07. La mayoría de los compradores experimentados la descartan una vez que comprenden la sucesión y la responsabilidad legal.
SRL: el valor predeterminado de trabajo
Coste de instalación modesto (entre 1.500 y 3.000 USD) y coste anual moderado (entre 800 y 2.000 USD). Ofrece una protección real contra responsabilidad civil, evita la sucesión forzosa sobre el inmueble y permite la transferencia mediante la venta de acciones en lugar de escritura pública. Equivalente en República Dominicana a una sociedad de responsabilidad limitada según la Ley 479-08. La estructura más común para compradores extranjeros en Casa de Campo®.
SA — la corporación
Más formalidad que una SRL: capital mínimo legal de RD$30.000.000 (aproximadamente US$510.000), consejo de administración, gobierno corporativo más estricto. Relevante para estructuras que poseen múltiples propiedades, múltiples clases de inversores o que se preparan para futuras operaciones en los mercados de capitales. Casi siempre excesivo para una sola villa.
Fideicomiso
Fideicomiso dominicano bajo la Ley 189-11, administrado por una institución fiduciaria autorizada. Tarifas anuales US$$3,000–10,000+. Vehículo idóneo para patrimonios de alto valor, estructuras multipropiedad, cláusulas de protección de activos del Artículo 9 o control sucesorio tipo fideicomiso que va más allá de lo que puede ofrecer un testamento o una transferencia de acciones.
La herencia forzosa y la trampa inamovible.
El Código Civil de la República Dominicana divide cada patrimonio en legítima (reservado para herederos forzosos) y el cuota disponible (de libre disposición). En el caso de bienes inmuebles a nombre de una persona, se aplica la ley dominicana independientemente del domicilio del propietario o de cualquier testamento extranjero. La excepción es estructural: se modifica lo que se incluye en la herencia, pasando de bienes inmuebles a acciones muebles.
Propiedad inmueble = regla DR
El Código Civil de la República Dominicana considera que los bienes inmuebles ubicados en la República Dominicana se rigen por la ley dominicana en materia de sucesión (lex situs), independientemente del domicilio del propietario. Un testamento extranjero que deje la villa a cualquier persona que no sean los herederos forzosos no es ejecutable sobre el inmueble dominicano.
Reservado para herederos forzosos
Los niños son los principales herederos forzosos. legítima Aumenta con el número de hijos: aproximadamente la mitad si hay un hijo, dos tercios si hay dos y tres cuartos si hay tres o más. Desde 2024, el Tribunal Constitucional extendió la protección de la sucesión forzosa también al cónyuge sobreviviente.
Hacer que el activo sea transportable
La tenencia a través de una SRL o fideicomiso convierte lo que entra en el patrimonio desde bienes inmuebles dominicanos a acciones de una empresa dominicana o interés beneficiario en un fideicomiso dominicano — ambos son bienes muebles según las normas de conflicto de leyes de la República Dominicana y siguen el domicilio del difunto para la sucesión.
Las normas de tu país de origen no desaparecen al cerrar la operación.
La estructura dominicana es solo una parte del panorama. La otra parte radica en cómo su país de origen grava el mismo sistema, y la respuesta varía considerablemente según el pasaporte. Una estructura que funciona a la perfección desde la perspectiva dominicana puede fracasar desde la perspectiva del país de origen. Es necesario diseñar ambas partes en conjunto.
CFC, PFIC, FBAR
Una SRL dominicana es una corporación extranjera. Si personas estadounidenses poseen más de 50%, se trata de una Corporación Extranjera Controlada. Las personas estadounidenses que poseen 10% o más presentan el Formulario 5471 anualmente (US$ conlleva una multa de 10 000 USD al año por no presentarlo). Los ingresos por alquiler que superen el umbral pasivo pueden dar lugar al tratamiento de PFIC. Es probable que se requieran informes FBAR y FATCA. Diseñe su estrategia con un asesor fiscal estadounidense especializado en impuestos transfronterizos desde el principio.
CFA, T1135
Las normas sobre filiales extranjeras controladas son menos estrictas que las normas estadounidenses sobre CFC, pero conceptualmente similares. Se requiere la presentación del formulario T1135 para determinadas propiedades extranjeras con un valor superior a 100 000 CAD; casi todas las villas de Casa de Campo® superan este umbral. Los residentes canadienses también están sujetos a las normas sobre disposición presunta en caso de fallecimiento; evalúe la estructura dominicana a la luz de dichas normas, no de forma aislada.
Variable + Bruselas IV
El tratamiento varía drásticamente según el Estado miembro. Alemania, Francia, Italia y España aplican sus propias normas sobre sociedades controladas extranjeras (CFC) y pueden considerar transparente a una SRL dominicana controlada. El Reglamento Bruselas IV (Reglamento 650/2012) permite a un testador de la UE elegir la ley sucesoria de nacionalidad, que puede interactuar con la República Dominicana. lex situs de maneras que requieren una planificación cuidadosa. Algunas jurisdicciones de la UE imponen un impuesto sobre el patrimonio neto mundial.
De Promesa al Certificado de Título: qué sucede realmente.
El proceso de cierre en República Dominicana consta de cinco etapas. El presupuesto total de los gastos de cierre asciende a entre 6 y 81 TP3T del precio de compra registrado: 31 TP3T de impuesto de transferencia, entre 1 y 21 TP3T de honorarios legales, más los honorarios notariales y de registro. Un beneficiario que adquiere la propiedad por primera vez bajo la Ley 171-07 a título personal evita el impuesto de transferencia de 31 TP3T, que representa el mayor gasto individual.
Promesa de Venta
Contrato vinculante de promesa de compraventa firmado por comprador y vendedor. Generalmente incluye un depósito 10% y fija el precio, la fecha de cierre y cualquier condición, como financiación, verificación de título y período de diligencia debida. Tanto el depósito en garantía como la garantía sobre la propiedad se aplican a partir de esta firma.
Búsqueda de títulos y debida diligencia
Su abogado obtiene el Certificado de Título del Registro de Títulos competente y confirma la titularidad, los gravámenes, las servidumbres, el estado de propiedad (IPI) y cualquier litigio pendiente. La República Dominicana utiliza un sistema de títulos tipo Torrens: el Certificado de Título está garantizado por el estado y es vinculante.
Acto de Venta
La escritura definitiva de compraventa, redactada por el abogado y firmada ante un notario público dominicano. El notario verifica la identidad, da fe de las firmas y certifica el documento. La posesión se transfiere con esta firma.
De Promesa al Certificado de Título: qué sucede realmente.
El proceso de cierre en República Dominicana consta de cinco etapas. El presupuesto total de los gastos de cierre asciende a entre 6 y 81 TP3T del precio de compra registrado: 31 TP3T de impuesto de transferencia, entre 1 y 21 TP3T de honorarios legales, más los honorarios notariales y de registro. Un beneficiario que adquiere la propiedad por primera vez bajo la Ley 171-07 a título personal evita el impuesto de transferencia de 31 TP3T, que representa el mayor gasto individual.
Impuestos y registro
El comprador abona el impuesto de transmisiones patrimoniales (3%) a la DGII en un plazo de seis meses a partir de la firma del Acta de Venta. El Acta, junto con el comprobante de pago, se presenta en el Registro de Títulos, que expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador (o de la SRL/SA/fideicomiso). La expedición suele tardar entre dos y seis semanas.
Comprar a través de una SRL
La SRL debe existir antes de la firma del Acta de Venta, un proceso que dura de tres a cinco semanas y se lleva a cabo en paralelo con la debida diligencia del título. Los fondos se depositan en una cuenta bancaria dominicana a nombre de la SRL (no del particular), y el Acta designa a la SRL como compradora. Si se realiza correctamente, la SRL figura en el Certificado desde el primer día, sin necesidad de una segunda transferencia ni de pagar impuestos por ella.
Estructura de propiedad — con franqueza.
¿Limita la República Dominicana la propiedad extranjera de bienes inmuebles?
No. Las personas físicas y jurídicas extranjeras tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos dominicanos. No existen restricciones de nacionalidad, ni exclusiones por zonas para extranjeros en complejos turísticos privados, ni requisitos de residencia.
¿Puedo cambiar la estructura de tenencia después del cierre?
Sí, pero tiene un coste. Transferir la propiedad de nombre personal a una SRL después del cierre de la operación genera un segundo impuesto de transferencia 3% sobre el valor tasado en el momento de la transferencia, además de nuevos gastos de cierre. La opción más sencilla es elegir la estructura jurídica antes de firmar el Acta de Venta.
¿Cuánto tiempo se tarda en formar una SRL?
De tres a cinco semanas desde la instrucción hasta la obtención del RNC (número de identificación fiscal) y el certificado de la Cámara de Comercio, suponiendo que todos los documentos del fundador (copias del pasaporte, muestras de firmas, comprobante de domicilio) lleguen a tiempo.
¿Pierde una SRL la exención del impuesto de transferencia prevista en la Ley 171-07?
Sí. La exención del impuesto de transferencia de primera propiedad de la Ley 171-07 se otorga al inversionista individual, no a una entidad. Comprar a través de una SRL implica pagar el impuesto de transferencia 3% completo al momento del cierre. Muchos compradores que superan el US$1M aún prefieren la SRL porque la responsabilidad a largo plazo, la sucesión y los beneficios de reventa compensan el pago único del 3%; para los compradores cercanos al umbral de US$200K, el cálculo de la exención a veces favorece el nombre personal.
¿Un testamento de mi país de origen controlará mi villa en Casa de Campo®?
Solo si la villa se posee mediante una estructura que la convierte en bien mueble según las normas dominicanas de derecho internacional privado —generalmente una SRL, una SA o un fideicomiso—. Una villa a nombre de una persona física se rige por las normas dominicanas de sucesión forzosa, independientemente de cualquier testamento extranjero.
¿Necesito una cuenta bancaria dominicana?
Para la propiedad de una SRL, sí, la SRL debe tener una cuenta operativa en la República Dominicana. Para la propiedad a nombre de una persona física, una cuenta dominicana es conveniente, pero no estrictamente necesaria si se puede documentar el rastro de las transferencias de fondos para la compra.
¿Es obligatorio contar con un abogado dominicano al momento del cierre de la transacción?
Aunque no es obligatorio desde el punto de vista técnico, resulta esencial para la operación. La búsqueda de títulos, la constitución de la estructura, el pago de impuestos y la inscripción en el registro se realizan a través de un abogado dominicano colegiado. Comprar sin uno representa un riesgo evitable que ningún comprador de Casa de Campo® debería asumir.
¿Qué sucede con la SRL si quiero vender la propiedad a un comprador que la desea a su nombre?
Existen dos opciones. La primera consiste en vender la propiedad de la SRL al comprador a título personal, mediante un Acta de Venta ordinaria y el impuesto de transmisiones patrimoniales 3% habitual. La segunda opción consiste en vender la propia SRL (las acciones), manteniendo la propiedad en su interior; el comprador se incorpora a la entidad. Esta segunda opción está siendo objeto de un escrutinio cada vez mayor por parte de las autoridades fiscales de la República Dominicana y requiere asesoramiento legal actualizado.
Esto no constituye asesoramiento legal, ni tampoco indica a quién contratar.
La información de esta página es una guía resumida recopilada a partir de la legislación dominicana de dominio público: el Código Civil, la Ley General de Sociedades (479-08), la Ley de Fideicomisos (189-11), la Ley 171-07 y la práctica actual del Registro de Títulos y la DGII. Esto no constituye asesoramiento legal y no debe considerarse como tal. Las leyes dominicanas en materia corporativa, sucesoria, tributaria e inmobiliaria están sujetas a cambios; las circunstancias individuales varían sustancialmente; y la estructura adecuada para cada comprador depende de factores que una agencia inmobiliaria no está cualificada para evaluar.
Dos profesionales que deberías contratar antes de elegir una estructura:
Abogado corporativo e inmobiliario dominicano admitido en la República Dominicana para diseñar y formar la estructura (SRL, SA o fideicomiso), gestionar el registro CEI-RD cuando se trate del estatus de la Ley 171-07, y llevar a cabo el cierre a través del Notario, DGII y Registro de Títulos.
Un asesor fiscal transfronterizo del país de origen que se especializa en tributación internacional, para evaluar cómo una entidad dominicana interactúa con su situación fiscal en su país de origen: exposición a CFC, PFIC y FBAR/FATCA para compradores estadounidenses; exposición a CFA y T1135 para compradores canadienses; interacción de CFC y Bruselas IV para compradores europeos.
Analicen juntos la estructura más adecuada para su compra.
Antes de firmar la Promesa de Venta, le dedicaremos media hora a analizar la estructura de la propiedad. Le explicaremos las ventajas y desventajas según su situación particular (una sola villa o una cartera de propiedades, pasaporte estadounidense, europeo o canadiense, objetivo de residencia o inversión pura) y le presentaremos a un abogado dominicano que podrá constituir la entidad a tiempo para el cierre.
Una guía independiente para compradores de bienes raíces en Casa de Campo®. Gestionada por Caribbean Paradise Homes, presente en el complejo desde 2003 y lista para ayudarle a encontrar y comprar su hogar aquí.
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