Comprar una propiedad en Casa de Campo®: La guía completa para compradores internacionales

For international buyers, buying property in Casa de Campo is one of the most rewarding moves there is — provided you understand how the process works. Casa de Campo® is the Caribbean's most established luxury residential resort — 7,000 acres of private gated community on the southeast coast of the Dominican Republic, anchored by three Pete Dye-designed golf courses, a deep-water marina, and over 1,700 privately owned villas. For international buyers, it has become a benchmark for what a second home in the region can look like: full freehold ownership, professional security, a self-contained ecosystem, and a 10-minute drive to La Romana International Airport (LRM). If you're researching what it actually takes to buy here, this guide walks you through the entire process — from making an offer to receiving your registered title — along with the costs, the legal framework, and the realities you should understand before signing anything.

¿Por qué los compradores internacionales eligen Casa de Campo®?

The community has been operating since 1974, which matters when you're buying real estate in an emerging market. Roads, water, power, fiber, drainage, and security infrastructure are already built and maintained by the resort. Property values have appreciated steadily for two decades, supported by genuine demand from owners who actually use the homes — not speculative inventory. Buyers we work with typically cite four reasons for choosing Casa de Campo® over other Caribbean destinations:

• Seguridad. Complejo turístico con entrada única, vigilancia perimetral las 24 horas y seguridad móvil. Los propietarios se sienten tranquilos al dejar sus casas vacías durante meses.
• Infraestructura. Servicios públicos fiables, carreteras pavimentadas, internet de fibra óptica y un aeropuerto privado dentro del complejo turístico.
• Liquidez. Existe un mercado de reventa real. Las villas se compran y venden. No estás comprando en un mercado incipiente y sin probar.
• Usar. Tres campos de golf, un club de playa en Minitas, un puerto deportivo, un centro ecuestre, polo, tenis, club de tiro y Altos de Chavón. Los propietarios utilizan sus casas.

Buying Property in Casa de Campo: Can Foreigners Own Here?

Sí, plena y libremente. La República Dominicana no tiene restricciones a la propiedad extranjera de bienes inmuebles. Los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos dominicanos, pueden comprar a su propio nombre o a través de una empresa, y pueden vender, donar o heredar sin permisos especiales. Esto fue codificado en Ley 16-95 y reforzado por la Ley del Registro de la Propiedad 108-05, que modernizó el sistema de títulos y creó el Certificado de Título — a state-guaranteed title certificate. You do not need residency, a local partner, or a Dominican corporation to buy. Many buyers do form a local SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada) for estate planning or tax reasons, but it's a choice, not a requirement.

El proceso de compra, paso a paso

Una transacción típica de Casa de Campo® tarda entre 45 y 90 días desde la aceptación de la oferta hasta el registro de la propiedad. Las fases:

1. Oferta y Promesa de Venta

Una vez que usted y el vendedor estén de acuerdo en el precio y los términos, su abogado redactará un Promesa de Venta — un contrato vinculante de promesa de venta. Este fija el precio, identifica la propiedad por su número de título, enumera lo que se incluye (muebles, carrito de golf, transferencia de membresía del club) y establece la fecha de cierre. Un depósito de 10% del precio de compra Es típico que se mantenga en depósito.

2. Diligencia debida

Aquí es donde usted se protege. Su abogado verifica:

• El vendedor es el propietario registrado con un historial limpio. Certificado de Título
• No existen gravámenes, hipotecas, embargos ni anotaciones judiciales.
• Los impuestos sobre la propiedad (IPI) se pagan actualmente.
• Las cuotas del resort a Casa de Campo® se pagan al día
• Los límites coinciden con el plano levantado (Deslinde)
• No hay infracciones de construcción pendientes ni disputas con la asociación de propietarios.

En el caso específico de Casa de Campo®, el resort debe emitir una carta de autorización que confirme que no existen cargos pendientes. Omitir este paso es el error más común que cometen los compradores extranjeros.

3. Escritura Final (Contrato de Venta Definitivo)

La escritura de compraventa se firma frente a un Notario Público (Notario). Ambas partes firman, el notario autentica, se paga el saldo (generalmente mediante transferencia bancaria a la cuenta de depósito en garantía del abogado del vendedor) y usted recibe las llaves. El cierre suele realizarse en uno de los bufetes de abogados de Santo Domingo o de forma remota mediante poder notarial.

4. Registro y nuevo título

Su abogado presenta la escritura firmada ante el Registro de Títulos (Registro de Títulos) en la jurisdicción correspondiente. El impuesto de transferencia (3% del valor de venta registrado) debe pagarse antes del registro. De seis a doce semanas después, recibirá su propio Certificado de Título a tu nombre. Hasta que eso ocurra, eres legalmente el propietario del inmueble, pero el registro público se actualiza según el cronograma del gobierno.

Gastos de cierre: ¿Qué presupuestar?

Plan para aproximadamente de 4,5% a 6% del precio de compra en concepto de gastos de cierre, además del precio en sí:

• Impuesto de transferencia de propiedad (Impuesto de Transferencia): 3% del valor registrado
• Honorarios de abogados: Normalmente de 1% a 1,5% (negociable en operaciones de mayor valor).
• Honorarios notariales: 0,25% a 0,5%
• Seguro de título (opcional): Prima única de 0,5% a 1%: muy recomendable para compradores primerizos.
• Registro y sellos: aproximadamente 0,25%
• Costes de transferencia bancaria y conversión: variable

Casa de Campo® también cobra una tarifa única tasa de evaluación de transferencia al complejo turístico, aparte del impuesto de transferencia gubernamental. Su abogado le proporcionará un presupuesto comparado con la tasa vigente.

Costos de propiedad continuos

Una villa en Casa de Campo® conlleva tres costes recurrentes:

• Cuotas de mantenimiento: Se paga anualmente a la asociación de propietarios. Financia la seguridad, el mantenimiento de las carreteras, el perímetro y el paisajismo de las zonas comunes. El importe varía según el tamaño del lote y la zona.
• Impuesto sobre la propiedad (IPI): 1% por año sobre la parte del valor registrado de la propiedad que supere aproximadamente RD$9.86 millones (el umbral se ajusta anualmente). Esto aplica para la mayoría de las villas en Casa de Campo®.
• Servicios públicos, personal y mantenimiento: Conserjes, mantenimiento de la piscina, jardinería, seguro, electricidad. Una villa de tamaño mediano, de unos 465 m² (5000 pies cuadrados), suele tener gastos operativos mensuales de entre 1500 y 3000 dólares estadounidenses, dependiendo del personal.

Financiamiento de su compra

La mayoría de los compradores internacionales en Casa de Campo® cierran en dinero — meaning a wire transfer from their home jurisdiction. Dominican banks do offer mortgages to foreigners, but the bar is high: 30% to 40% down, 7% to 10% rates, and significant documentation. Many U.S. buyers use a HELOC against a primary residence at home as a cleaner source of funds. If you do want a DR mortgage, start the conversation with Banco Popular, Scotiabank Dominicana o BHD León al menos 90 días antes del cierre.

Residencia por inversión

La República Dominicana ofrece una Residencia para inversores programa: compra de bienes inmuebles valorados en US$200.000 o más y usted califica para la residencia permanente a través de la Ley 171-07. La solicitud toma de 30 a 60 días, no requiere reubicación y ofrece una vía para obtener la ciudadanía después de dos años de residencia permanente. Muchos compradores de Casa de Campo® optan por esta vía para obtener flexibilidad fiscal, acceso a servicios bancarios y facilidad para entrar y salir del país.

What to Avoid When Buying Property in Casa de Campo

En las transacciones problemáticas se repiten tres patrones:

1. Saltarse la debida diligencia en la titularidad. "Decir que "el vendedor es famoso" o que "el agente es de buena reputación" no sustituye la labor de un abogado colegiado que realice una búsqueda de títulos de propiedad.
2. Utilizar al abogado del vendedor como su propio abogado. Tienen un conflicto de intereses inherente. Contrate a un abogado independiente.
3. Transferir fondos antes de que la escritura esté firmada y notariada. Los fondos deben permanecer en depósito fiduciario en el bufete de abogados de su letrado hasta que la escritura esté ante el notario.

How Long Does Buying Property in Casa de Campo Take?

Un cronograma realista desde "nos gusta esta villa" hasta la entrega de las llaves:

• Oferta para firmar Promesa de Venta: 1 a 2 semanas
• Diligencia debida: de 2 a 4 semanas
• Cierre de la escritura definitiva: 1 día
• Recibiendo registrado Certificado de Título a tu nombre: de 6 a 12 semanas

Puedes tomar posesión en el momento del cierre; no necesitas esperar a que se registre el título de propiedad para usar la casa.

Where to Start Buying Property in Casa de Campo

El primer paso realista es un viaje de exploración. La mayoría de los compradores internacionales con los que trabajamos pasan de tres a cinco días en Casa de Campo®, ven de ocho a quince propiedades en dos o tres vecindarios y preseleccionan dos antes de hacer una oferta. Conocer los vecindarios con anticipación ahorra tiempo; comience con nuestras guías para Punta Minitas, Punta Águila, y Dye Fore. When you're ready, programar una conversación y te ayudaremos a planificar un viaje recorriendo las propiedades que mejor se adapten a tus necesidades.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una propiedad en Casa de Campo® sin visitar la República Dominicana?

Sí, aunque no es recomendable para su primera compra. Los compradores extranjeros pueden otorgar un poder notarial a un abogado dominicano para que firme en su nombre. Recomendamos visitar al menos una vez antes de firmar el Promesa de Venta — Las fotos y los videos no reemplazan la experiencia de estar en el terreno a la hora del día en que usarías la casa.

¿Necesito una corporación dominicana para comprar?

No. Puede comprar a su nombre. Algunos compradores constituyen una sociedad de responsabilidad limitada dominicana o utilizan una entidad estadounidense o europea para la planificación patrimonial, la protección de activos o por motivos fiscales, pero esto aumenta los costos y la complejidad. Consulte con su abogado y su asesor fiscal en su país de origen antes de tomar una decisión.

¿Existen impuestos anuales sobre la propiedad en la República Dominicana?

Sí, el IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario), calculado en 1% por año sobre la porción del valor registrado de la propiedad que exceda aproximadamente RD$9.86 millones (el umbral se ajusta anualmente por inflación). La mayoría de las villas de Casa de Campo® superan este umbral.

¿Cuál es la diferencia entre el impuesto de transferencia y la tarifa de transferencia del resort?

El impuesto de transferencia 3% se destina al gobierno dominicano y es necesario para registrar la nueva escritura. La tasa de transferencia de Casa de Campo® es un pago único que se realiza a la asociación de propietarios del complejo cuando cambia de dueño una propiedad. Son impuestos independientes y ambos se aplican.

¿Puedo obtener una hipoteca siendo extranjero?

Sí, pero la mayoría de los compradores pagan en efectivo. Los bancos dominicanos (Popular, Scotiabank, BHD León) otorgan préstamos a extranjeros calificados con tasas de interés de entre 71 TP3T y 101 TP3T, con un pago inicial de entre 301 TP3T y 401 TP3T. El proceso suele durar entre 60 y 90 días y requiere documentación importante, incluyendo verificaciones de crédito internacionales y estados financieros traducidos.

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Caribbean Paradise Homes is a real estate agency firm based at Casa de Campo®, La Romana. We've been representing international buyers in the resort since 2008. For a private conversation, contact us at info@caribbeanparadisehomes.com.