{"id":16438,"date":"2026-05-13T23:47:58","date_gmt":"2026-05-13T23:47:58","guid":{"rendered":"https:\/\/villasincasa.com\/?p=16438"},"modified":"2026-05-13T23:47:58","modified_gmt":"2026-05-13T23:47:58","slug":"foreigners-buying-property-dominican-republic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/villasincasa.com\/es\/foreigners-buying-property-dominican-republic\/","title":{"rendered":"\u00bfPueden los extranjeros comprar propiedades en la Rep\u00fablica Dominicana? Leyes, proceso y costos de cierre explicados."},"content":{"rendered":"<p>La respuesta corta: <strong>S\u00ed, los extranjeros pueden comprar y poseer bienes inmuebles en la Rep\u00fablica Dominicana con los mismos derechos que los ciudadanos dominicanos.<\/strong> No se requieren permisos especiales, ni socios locales, ni restricciones en cuanto al tipo de propiedad, ni l\u00edmites en cuanto al tiempo que se puede conservar o c\u00f3mo se puede vender. Es una de las jurisdicciones inmobiliarias m\u00e1s favorables para los extranjeros en el Caribe.<\/p>\n<p>La respuesta m\u00e1s extensa \u2014y la que importa antes de firmar nada\u2014 es que el marco legal de la Rep\u00fablica Dominicana, si bien es claro, tiene procedimientos espec\u00edficos. Esta gu\u00eda explica c\u00f3mo funciona la propiedad extranjera, c\u00f3mo es el proceso de compra paso a paso y qu\u00e9 necesita saber para protegerse.<\/p>\n<h2>El marco legal: dos leyes que debes conocer.<\/h2>\n<p>La legislaci\u00f3n dominicana sobre bienes ra\u00edces para compradores extranjeros se basa en dos piezas de ley:<\/p>\n<h3>Ley 16-95 (Ley de Inversi\u00f3n Extranjera)<\/h3>\n<p>Promulgada en 1995, la Ley 16-95 otorga expl\u00edcitamente a los extranjeros y a las empresas de propiedad extranjera los mismos derechos que a los dominicanos para invertir y poseer bienes inmuebles. Elimin\u00f3 casi todas las restricciones hist\u00f3ricas a la propiedad extranjera que exist\u00edan en leyes anteriores. En la pr\u00e1ctica, esto significa:<\/p>\n<ul>\n<li>Como extranjero, puedes comprar la propiedad a tu nombre.<\/li>\n<li>Puedes comprar a trav\u00e9s de una corporaci\u00f3n extranjera.<\/li>\n<li>Puedes comprar a trav\u00e9s de una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) dominicana.<\/li>\n<li>No necesitas residencia, ciudadan\u00eda ni pareja local.<\/li>\n<li>Usted posee la plena propiedad del terreno; no tiene un contrato de arrendamiento.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Ley de Registro de la Propiedad 108-05<\/h3>\n<p>Aprobada en 2005, la Ley 108-05 moderniz\u00f3 el sistema de t\u00edtulos dominicano. Antes de la Ley 108-05, el pa\u00eds depend\u00eda de un conjunto fragmentado de registros antiguos que produc\u00edan registros inconsistentes y disputas de t\u00edtulos significativas. La Ley 108-05 cre\u00f3 el <strong>Sistema Nacional de Registro Inmobiliario<\/strong> y el moderno <em>Certificado de T\u00edtulo<\/em> \u2014 un certificado emitido por el gobierno que registra la propiedad y cualquier gravamen, hipoteca o anotaci\u00f3n sobre un inmueble.<\/p>\n<p>El resultado: al comprar una propiedad correctamente hoy, usted recibe un t\u00edtulo de propiedad con garant\u00eda estatal. El t\u00edtulo es su protecci\u00f3n. Las propiedades m\u00e1s antiguas a\u00fan pueden estar en transici\u00f3n entre los sistemas anteriores y posteriores a 2005, raz\u00f3n por la cual la debida diligencia es importante.<\/p>\n<h2>El proceso de compra para compradores extranjeros<\/h2>\n<p>El proceso desde la oferta hasta el registro de la propiedad suele durar entre 45 y 90 d\u00edas. Las fases son:<\/p>\n<h3>1. Elija a su abogado<\/h3>\n<p>Esta es su primera y m\u00e1s importante decisi\u00f3n. Necesita un abogado dominicano. <strong>independiente del vendedor y del agente inmobiliario que publica el anuncio.<\/strong> \u2014 alguien cuyo \u00fanico cliente eres t\u00fa. La mayor\u00eda de los bufetes de abogados con experiencia con compradores extranjeros cobran <strong>1% a 1,5% del precio de compra<\/strong>, a veces con un l\u00edmite m\u00ednimo para transacciones m\u00e1s peque\u00f1as.<\/p>\n<p>El trabajo del abogado consiste en verificar el t\u00edtulo de propiedad, redactar y revisar los contratos, administrar el dep\u00f3sito en garant\u00eda, asistir al cierre y registrar la propiedad. En este caso, lo m\u00e1s barato no siempre es lo mejor. Si no tiene abogado, podemos recomendarle a aquellos con quienes hemos trabajado en numerosas transacciones.<\/p>\n<h3>2. Firmar la Promesa de Venta<\/h3>\n<p>Una vez que usted y el vendedor est\u00e9n de acuerdo en el precio y los t\u00e9rminos, su abogado redactar\u00e1 el contrato. <em>Promesa de Venta<\/em>. Este es un contrato bilateral vinculante que:<\/p>\n<ul>\n<li>Identifica la propiedad por su n\u00famero de t\u00edtulo (<em>Designaci\u00f3n Catastral<\/em>)<\/li>\n<li>Indica el precio de compra y la moneda.<\/li>\n<li>Enumera lo que est\u00e1 incluido (muebles, veh\u00edculos, membres\u00edas de clubes, obras de arte).<\/li>\n<li>Establece la fecha de cierre y el plazo l\u00edmite<\/li>\n<li>Establece el dep\u00f3sito y d\u00f3nde se mantiene en custodia.<\/li>\n<li>Describe las sanciones en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El dep\u00f3sito 10% es un procedimiento est\u00e1ndar que se abona en la cuenta de dep\u00f3sito en garant\u00eda de su abogado, nunca directamente al vendedor.<\/p>\n<h3>3. Diligencia debida<\/h3>\n<p>Las 2 a 4 semanas entre el <em>Promesa de Venta<\/em> y el cierre final es donde su abogado realiza el trabajo que lo protege. La lista de verificaci\u00f3n:<\/p>\n<ul>\n<li>Tira de la corriente <em>Certificado de T\u00edtulo<\/em> y verificar que el vendedor sea el propietario registrado.<\/li>\n<li>Busque grav\u00e1menes, hipotecas, anotaciones judiciales o embargos sobre la propiedad.<\/li>\n<li>Confirme que el impuesto predial (IPI) est\u00e9 pagado al d\u00eda.<\/li>\n<li>Confirme que las cuotas de la asociaci\u00f3n de propietarios\/complejo tur\u00edstico est\u00e9n al d\u00eda.<\/li>\n<li>Verifique que los l\u00edmites coincidan con los registrados. <em>Deslinde<\/em> (Plano del terreno levantado)<\/li>\n<li>Verifique si existen deudas pendientes de servicios p\u00fablicos.<\/li>\n<li>Confirme que no existen demandas pendientes que afecten al t\u00edtulo.<\/li>\n<li>Verificar que el vendedor tenga capacidad legal para vender (estado civil, situaci\u00f3n jur\u00eddica, sucesi\u00f3n testamentaria).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si surge alg\u00fan problema, su abogado negociar\u00e1 una soluci\u00f3n o usted se marchar\u00e1 con la devoluci\u00f3n de su dep\u00f3sito. <em>Promesa de Venta<\/em> deber\u00eda contener el lenguaje que lo permita.<\/p>\n<h3>4. Formalizaci\u00f3n de la escritura definitiva<\/h3>\n<p>El <em>Contrato de Venta Definitivo<\/em> est\u00e1 firmado frente a un dominicano <em>Notario P\u00fablico<\/em>. Ambas partes (o sus representantes mediante poder notarial) firman, el notario autentica, el saldo se transfiere a una cuenta de dep\u00f3sito en garant\u00eda y se entrega al vendedor, y usted recibe las llaves.<\/p>\n<p>Muchos compradores extranjeros cierran la operaci\u00f3n a distancia otorgando un poder notarial a su abogado dominicano. El proceso es sencillo: un notario o servicio de apostilla de su pa\u00eds de origen autentica el poder notarial y su abogado lo firma en su nombre.<\/p>\n<h3>5. Registro y nuevo t\u00edtulo<\/h3>\n<p>A los pocos d\u00edas del cierre, su abogado presenta la escritura firmada y los documentos de respaldo ante la <strong>Registro de T\u00edtulos<\/strong>. El impuesto de transferencia 3% debe pagarse antes del registro. De seis a doce semanas despu\u00e9s, el registro emite su propio <em>Certificado de T\u00edtulo<\/em> en tu nombre.<\/p>\n<p>Legalmente, usted es propietario del inmueble desde el momento en que se firma la escritura ante notario, pero el registro p\u00fablico refleja el cambio en el cronograma del gobierno.<\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1nto cuesta realmente el cierre de una operaci\u00f3n?<\/h2>\n<p>Plan para <strong>4,5% a 6% del precio de compra<\/strong> en gastos de cierre adem\u00e1s del precio en s\u00ed. El desglose:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Impuesto de transferencia (Impuesto de Transferencia):<\/strong> <strong>3% del valor de venta registrado<\/strong>, pagado al gobierno dominicano antes de que el t\u00edtulo pueda ser reinscrito.<\/li>\n<li><strong>Honorarios de abogados:<\/strong> t\u00edpicamente <strong>1% a 1,5%<\/strong>, con descuentos en transacciones de mayor importe.<\/li>\n<li><strong>Honorarios notariales:<\/strong> <strong>0,25% a 0,5%<\/strong> dependiendo del notario.<\/li>\n<li><strong>Registro y sellos:<\/strong> aproximadamente <strong>0.25%<\/strong>.<\/li>\n<li><strong>Seguro de t\u00edtulo (opcional pero recomendado):<\/strong> <strong>0,5% a 1%<\/strong> Prima \u00fanica. Tanto First American Title como Stewart Title emiten p\u00f3lizas para propiedades en Rep\u00fablica Dominicana.<\/li>\n<li><strong>Actualizaciones de levantamientos topogr\u00e1ficos o de l\u00edmites (si fuera necesario):<\/strong> variable.<\/li>\n<li><strong>Costes de transferencia bancaria y cambio de divisas:<\/strong> peque\u00f1o pero real.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si la propiedad est\u00e1 dentro de una comunidad privada como Casa de Campo, tambi\u00e9n suele haber una <strong>Tarifa de transferencia \u00fanica de la asociaci\u00f3n de propietarios<\/strong> cobrado por la comunidad, aparte del impuesto gubernamental sobre las transferencias.<\/p>\n<h2>Seguro de t\u00edtulo: \u00bfPor qu\u00e9 vale la pena considerarlo?<\/h2>\n<p>Los t\u00edtulos de propiedad registrados en Estados Unidos son fiables cuando un abogado competente los verifica correctamente, pero no son infalibles. El sistema anterior a 2005 presentaba anomal\u00edas ocasionales que pueden reaparecer. El seguro de t\u00edtulo, emitido en d\u00f3lares estadounidenses por aseguradoras con sede en EE. UU., ofrece una p\u00f3liza con prima \u00fanica que lo protege contra cualquier defecto en el t\u00edtulo que no se descubra al momento del cierre.<\/p>\n<p>Para quienes compran una propiedad por primera vez en Rep\u00fablica Dominicana, casi siempre vale la pena la inversi\u00f3n. Para compradores experimentados que adquieren varias propiedades o trabajan con abogados con amplia trayectoria en la comunidad, la decisi\u00f3n depende de su criterio.<\/p>\n<h2>Por qu\u00e9 nunca deber\u00edas usar el abogado del vendedor.<\/h2>\n<p>Este es el error m\u00e1s com\u00fan y evitable que cometen los compradores extranjeros. El abogado del vendedor tiene un deber fiduciario para con este. No puede representarlo tambi\u00e9n a usted. El conflicto de intereses es estructural, no personal; incluso un abogado honesto no puede ejercer la debida diligencia de forma agresiva contra su propio cliente.<\/p>\n<p>Contrata un abogado independiente. Paga el 1% adicional. Es el seguro m\u00e1s barato que jam\u00e1s comprar\u00e1s para una transacci\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n<h2>Errores comunes que encuentran los compradores extranjeros<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Transferir fondos antes de la firma de la escritura.<\/strong> Los fondos deben permanecer en la cuenta de dep\u00f3sito en garant\u00eda de su abogado hasta que la escritura est\u00e9 ante el notario. Nunca transfiera dinero directamente al vendedor o al agente inmobiliario antes del cierre de la transacci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Omitiendo la b\u00fasqueda por t\u00edtulo.<\/strong> \u201cLa frase &quot;El vendedor es amigo de un amigo&quot; no sustituye la consulta del registro. Siempre verifique el t\u00edtulo de propiedad.<\/li>\n<li><strong>Partiendo de la base de que las declaraciones verbales son vinculantes.<\/strong> Todo lo que no est\u00e9 escrito <em>Promesa de Venta<\/em> y la escritura final no tiene fuerza legal. Si el vendedor promete dejar los muebles, debe constar por escrito.<\/li>\n<li><strong>Subestimar los costos de cierre.<\/strong> Presupuesta entre 5% y 6% del precio, no 1% ni 2%.<\/li>\n<li><strong>Ignorando el deslinde.<\/strong> En ocasiones, las propiedades antiguas presentan discrepancias en los l\u00edmites entre el t\u00edtulo de propiedad y la propiedad f\u00edsica. Verifique esto antes del cierre.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Residencia por inversi\u00f3n<\/h2>\n<p>La Rep\u00fablica Dominicana ofrece una <strong>programa de residencia acelerado<\/strong> para inversionistas inmobiliarios extranjeros seg\u00fan la Ley 171-07. Los umbrales:<\/p>\n<ul>\n<li>Compre una propiedad valorada en <strong>US$200.000 o m\u00e1s<\/strong> \u2192 elegible para la residencia permanente<\/li>\n<li>Poseer la propiedad y mantener la residencia en regla \u2192 ser elegible para la ciudadan\u00eda despu\u00e9s de 2 a\u00f1os<\/li>\n<\/ul>\n<p>La solicitud suele tardar entre 30 y 60 d\u00edas y no requiere que se mude f\u00edsicamente. Muchos compradores internacionales de Casa de Campo buscan la residencia por la flexibilidad fiscal, el acceso a servicios bancarios y la facilidad para entrar y salir del pa\u00eds. La residencia es suya; si alguna vez vende la propiedad, la residencia se mantiene de forma independiente.<\/p>\n<h2>\u00bfDeber\u00edas comprar a tu nombre o a trav\u00e9s de una empresa?<\/h2>\n<p>Ambas opciones son comunes. No existe una respuesta universalmente correcta. La decisi\u00f3n suele depender de la planificaci\u00f3n patrimonial, el tratamiento fiscal en el pa\u00eds de residencia y las preferencias de protecci\u00f3n de activos.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Nombre personal:<\/strong> La opci\u00f3n m\u00e1s sencilla y econ\u00f3mica. Las transferencias de patrimonio se realizan a trav\u00e9s del proceso sucesorio dominicano (que puede ser lento sin planificaci\u00f3n).<\/li>\n<li><strong>Empresa extranjera (LLC, etc.):<\/strong> Los compradores estadounidenses suelen utilizar este tipo de estructura por motivos de responsabilidad civil y planificaci\u00f3n patrimonial. Al ser una entidad preexistente, requiere menos tr\u00e1mites de constituci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Dominican SRL:<\/strong> Es com\u00fan entre los compradores que planean realizar m\u00faltiples inversiones en la Rep\u00fablica Dominicana, desean una separaci\u00f3n clara o quieren aprovechar ciertas estructuras fiscales dominicanas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Antes de tomar una decisi\u00f3n, consulte con su abogado y con un asesor fiscal en su pa\u00eds de residencia. La estructura \u00f3ptima depende de factores espec\u00edficos de su jurisdicci\u00f3n.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo empezar<\/h2>\n<p>Si est\u00e1 considerando seriamente comprar una propiedad en la Rep\u00fablica Dominicana, ya sea en Casa de Campo o en cualquier otro lugar, el primer paso pr\u00e1ctico es hablar con un agente inmobiliario que trabaje exclusivamente para compradores, no para vendedores ni promotores.<\/p>\n<p>Hemos representado a compradores internacionales en cientos de cierres de operaciones en la Rep\u00fablica Dominicana desde 2008. <a href=\"https:\/\/villasincasa.com\/es\/\">Programe una consulta<\/a> o correo electr\u00f3nico <strong>info@caribbeanparadisehomes.com<\/strong> Analizaremos su situaci\u00f3n, le recomendaremos abogados y elaboraremos un cronograma realista.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfNecesito ser ciudadano estadounidense, canadiense o de la UE para comprar una propiedad en la Rep\u00fablica Dominicana?<\/h3>\n<p>No. Los ciudadanos de cualquier pa\u00eds pueden comprar propiedades en la Rep\u00fablica Dominicana con los mismos derechos. La Ley 16-95 no discrimina por nacionalidad.<\/p>\n<h3>\u00bfNecesito la residencia dominicana para comprar?<\/h3>\n<p>No. No se requiere residencia para ser propietario de una vivienda. Muchos compradores internacionales poseen propiedades en la Rep\u00fablica Dominicana durante a\u00f1os antes de solicitar la residencia, y muchos nunca la solicitan.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto tiempo dura el proceso de compra?<\/h3>\n<p>Desde la oferta aceptada hasta el t\u00edtulo registrado, <strong>Lo t\u00edpico son entre 45 y 90 d\u00edas.<\/strong>. Usted toma posesi\u00f3n al momento del cierre (alrededor del d\u00eda 45 al 60); el t\u00edtulo registrado a su nombre llega de 6 a 12 semanas despu\u00e9s del cierre.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 ocurre si no puedo viajar a la Rep\u00fablica Dominicana para cerrar el trato?<\/h3>\n<p>Puede formalizar la compraventa a distancia otorgando un poder notarial a su abogado dominicano. El poder notarial debe ser autenticado por un notario o mediante un servicio de apostilla en su pa\u00eds de origen y reconocido en la Rep\u00fablica Dominicana.<\/p>\n<h3>\u00bfDebo pagar impuestos anuales sobre la propiedad como propietario extranjero?<\/h3>\n<p>S\u00ed, el <strong>IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario)<\/strong>, evaluado en <strong>1% por a\u00f1o sobre la porci\u00f3n del valor registrado por encima de aproximadamente RD$9,86 millones<\/strong> (El umbral se ajusta anualmente por inflaci\u00f3n). Por debajo del umbral, no se adeuda ning\u00fan IPI.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 sucede con mi propiedad si muero siendo el propietario?<\/h3>\n<p>Se aplica la ley sucesoria dominicana. Si ha planificado la transferencia (testamento, empresa extranjera, fideicomiso, usufructo vitalicio), puede ser sencilla. Si no la ha planificado, puede tardar entre 12 y 24 meses y requerir la intervenci\u00f3n judicial. Esta es una de las razones m\u00e1s importantes para consultar con abogados tanto dominicanos como de su pa\u00eds de origen antes de formalizar la transferencia.<\/p>\n<hr \/>\n<p><em>Caribbean Paradise Homes es una agencia inmobiliaria autorizada con sede en Casa de Campo, La Romana. Nos especializamos en la representaci\u00f3n de compradores. Para una consulta, cont\u00e1ctenos en info@caribbeanparadisehomes.com.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Una gu\u00eda completa sobre la legislaci\u00f3n inmobiliaria de la Rep\u00fablica Dominicana para compradores extranjeros: Ley 16-95, propiedad absoluta, proceso de compra, gastos de cierre, abogados, seguro de t\u00edtulo y c\u00f3mo evitar errores comunes.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":16175,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[139,175],"tags":[],"class_list":["post-16438","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-casa-de-campo","category-legal-process"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.6 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Can Foreigners Buy Property in the Dominican Republic? 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